Offerta minima e cauzione nelle aste giudiziarie
Sugli immobili l’offerta non è efficace se è inferiore di oltre un quarto rispetto al prezzo base indicato nell’ordinanza di vendita, e deve essere accompagnata da una cauzione non inferiore a un decimo del prezzo proposto (art. 571 c.p.c.). L’offerta è irrevocabile, salvo che il giudice disponga l’incanto o che siano trascorsi centoventi giorni senza che sia stata accolta. Sui beni mobili le regole della singola vendita — importo minimo, cauzione, rilanci — sono quelle indicate nell’avviso.
Quanto si può offrire sotto il prezzo base
La regola più usata e più fraintesa delle vendite immobiliari: si può offrire meno del prezzo base, ma non più di un quarto in meno. Un’offerta oltre quella soglia non è efficace, cioè viene esclusa.
Questo significa che il prezzo minimo reale di un lotto immobiliare non è la base d’asta, ma il 75% della base. È il numero da tenere presente quando si calcola quanto si è disposti a spendere.
Il meccanismo si somma ai ribassi delle vendite successive: su un lotto che ha già subito riduzioni, il pavimento reale può essere molto lontano dalla prima stima del perito.
La cauzione: quanto, come, quando torna
Sugli immobili la cauzione non può essere inferiore a un decimo del prezzo che si offre. Le modalità — bonifico, assegno circolare, versamento sul conto della procedura — sono indicate nell’ordinanza e vanno rispettate alla lettera: una cauzione versata nel modo sbagliato rende l’offerta inefficace.
Se non ci si aggiudica il bene, la cauzione viene restituita secondo i tempi della procedura. Se ci si aggiudica e non si versa il saldo nei termini, la cauzione si perde: è la sanzione che rende serio tutto il meccanismo.
Sui beni mobili l’importo e le modalità dipendono dalla singola vendita e dal soggetto che la gestisce: si leggono nell’avviso, insieme ai rilanci minimi e ai termini di ritiro.
Offerta irrevocabile: cosa vuol dire in pratica
Presentata l’offerta, non si può cambiare idea. L’irrevocabilità cade solo se il giudice dispone l’incanto o se sono passati centoventi giorni senza che l’offerta sia stata accolta.
La conseguenza pratica è che tutte le verifiche vanno fatte prima: perizia, visita, conti sui costi accessori, disponibilità del denaro. Dopo, non c’è margine di manovra.
Chi partecipa con un mutuo deve avere la delibera in mano prima di offrire, perché i termini di saldo sono perentori e non si allungano per aspettare la banca.
La gara fra più offerenti
Se arrivano più offerte valide si tiene una gara sul prezzo, con rilanci minimi indicati nell’avviso. Nelle vendite telematiche la gara si svolge sulla piattaforma del gestore, in una finestra temporale definita.
Il consiglio operativo è banale e viene ignorato di continuo: si decide prima il prezzo massimo, comprensivo di imposte e costi accessori, e non lo si supera. La differenza fra un’operazione con margine e una in perdita si gioca quasi sempre negli ultimi due rilanci.
Domande frequenti
Si può offrire meno del prezzo base?
Sugli immobili sì, fino a un quarto in meno rispetto al prezzo base indicato nell’ordinanza: sotto quella soglia l’offerta non è efficace (art. 571 c.p.c.).
Quanto è la cauzione?
Sugli immobili non meno di un decimo del prezzo offerto, con le modalità stabilite nell’ordinanza di vendita. Sui beni mobili l’importo è quello indicato nell’avviso della singola vendita.
La cauzione viene restituita se non vinco?
Sì, se l’offerta non viene accolta la cauzione è restituita secondo i tempi della procedura. Si perde invece se, aggiudicato il bene, non si versa il saldo nei termini.
Posso ritirare l’offerta?
No: l’offerta è irrevocabile, salvo che il giudice disponga l’incanto o che siano decorsi centoventi giorni dalla presentazione senza che sia stata accolta.
Questa guida spiega regole generali e cita le norme di riferimento: non è consulenza legale. Sul singolo lotto fa fede l’avviso di vendita, insieme all’ordinanza e alla perizia della procedura.