Asta deserta: come funzionano i ribassi del prezzo

Il motivo più frequente non è che il bene non valga: è che il prezzo base della prima vendita parte dalla stima del perito, che è una valutazione tecnica e non un prezzo di mercato scontato. Alla prima tornata il bene costa quanto vale, e chi cerca l’occasione non si muove.

Poi ci sono i motivi strutturali: un immobile occupato, un capannone con impianti da adeguare, una macchina che pochi sanno valutare. Meno compratori possibili significa più probabilità che la prima vendita passi senza offerte.

Su categorie con bacino ristretto — sollevamento, movimento terra, macchine speciali — le prime vendite deserte sono la norma, non l’eccezione. È lì che si formano gli sconti veri.

Sugli immobili la norma dà al giudice la facoltà di ridurre il prezzo base fino a un quarto rispetto a quello del tentativo precedente. Non è automatico e non è sempre il massimo: la percentuale effettiva è scritta nell’ordinanza, e può essere del dieci, del quindici o del venticinque per cento.

Dopo il quarto tentativo andato deserto il giudice può spingere la riduzione fino alla metà del prezzo base precedente. È la situazione in cui compaiono i lotti che sembrano regalati: quasi sempre hanno una ragione — occupazione, difformità, posizione — che va cercata nella perizia.

Sui beni mobili non esiste una percentuale di legge. L’art. 532 c.p.c. dice che il giudice fissa i criteri di riduzione, quanti tentativi fare (al massimo tre) e un termine finale non superiore a sei mesi. Il ribasso concreto, quindi, si legge sempre nell’avviso di vendita del singolo lotto.

Attenzione a una confusione frequente: il ribasso del prezzo base è una cosa, la possibilità di offrire meno della base è un’altra. Sugli immobili le due cose si sommano, perché l’offerta può stare fino a un quarto sotto la base (art. 571 c.p.c.).

Lo stesso identico bene, alla prima e alla terza vendita, è un affare diverso. Chi guarda le aste una volta ogni tanto vede quasi sempre lotti alla prima tornata, cioè quelli meno convenienti; chi le guarda tutti i giorni vede i ribassi il giorno in cui vengono fissati.

La conseguenza pratica è che il valore non sta nel trovare i lotti — sono pubblici — ma nel sapere quando cambiano di stato. Un lotto già visto e scartato due mesi fa può essere quello giusto oggi, e nessun portale ti avvisa che è cambiato.

È esattamente il lavoro che facciamo: monitorare tutte le fonti, riconoscere lo stesso lotto quando ricompare ribassato, e avvisare chi ha quel profilo di interesse.

Se i tentativi si esauriscono senza offerte, la procedura può prendere strade diverse: nuovi esperimenti con condizioni modificate, l’assegnazione al creditore, oppure la chiusura dell’esecuzione nei casi previsti dalla legge.

Per chi compra, il caso interessante è il precedente: il momento in cui il prezzo è già sceso più volte ma la procedura sta ancora provando a vendere. Da lì in avanti la finestra si stringe.